Хорошие новости в начале
Иностранцы платят те же налоговые ставки на недвижимость, что и граждане Турции. Никаких дополнительных сборов или специальных налогов для иностранных владельцев не существует. Единственное отличие — чуть более высокий административный сбор в офисе TAPU при оформлении сделки.
Налоги на недвижимость в Турции остаются низкими по сравнению с Европой и Северной Америкой. Однако 2026 год приносит изменения, о которых вам необходимо знать.
Налоги при покупке
Налог на передачу права собственности (TAPU): 4%. Это основная статья расходов. Рассчитывается от заявленной стоимости недвижимости. На практике покупатель и продавец часто делят его пополам — по 2% каждый. При покупке объекта за 200 000 евро ваша доля составит 4 000 евро.
Сбор в оборотный фонд (Döner Sermaye): примерно 790 евро. Фиксированный государственный административный сбор, выплачиваемый в Кадастровом управлении.
Административный сбор для иностранных покупателей: около 16 629 TL. Это примерно в 3 раза выше сбора, который платят граждане Турции. Прогнозируется, что в 2026 году он превысит 20 800 TL. Неприятно, но не критично для сделки.
Оценка SPK: от 5 000 до 10 000 TL. Обязательна для иностранных покупателей. Покрывает услуги независимой оценки стоимости объекта.
Общие расходы на покупку: от 7% до 10% сверх цены недвижимости, включая комиссию агента (обычно 3%) и юридические услуги (1 000 – 3 000 евро).
Освобождение от НДС для иностранцев. Это важное преимущество. Иностранные покупатели, не проживавшие в Турции последние 12 месяцев, освобождаются от уплаты 18% НДС при покупке новостроек. На объекте стоимостью 300 000 евро это экономит 54 000 евро. Это правило применимо только к первичным покупкам у застройщиков, но не к перепродаже (вторичке).
Ежегодный налог на недвижимость
Ежегодный налог на недвижимость в Турции предельно прост.
Жилая недвижимость (в мегаполисах, таких как Аланья): 0,2% от оценочной стоимости. Для объекта, оцененного в 3 млн TRY, это составит 6 000 TRY в год (примерно 170 евро).
Жилая недвижимость (в обычных провинциях): 0,1%.
Коммерческая недвижимость: 0,4% в мегаполисах, 0,2% в остальных регионах.
Земельные участки: от 0,1% до 0,6% в зависимости от классификации.
График платежей: Дважды в год. В мае и ноябре. Оплата производится в местном муниципалитете (belediye).
Изменение 2026 года, которое важно знать. Базовая налогооблагаемая стоимость недвижимости может вырасти до 3 раз по сравнению с уровнем 2025 года. Если ваш объект был оценен в 3 млн TRY, его могут переоценить в 9 млн TRY. Ваш ежегодный налог в таком случае вырастет с 6 000 TRY до 18 000 TRY. Это решение еще не финализировано для всех районов, но стоит заложить в бюджет значительное повышение.
Страхование от землетрясений (DASK) обязательно. Это не налог, но обязательное требование для всех владельцев. Стоимость варьируется в зависимости от площади и расположения, обычно составляя от 500 до 2 000 TRY в год.
Налог на прирост капитала
Здесь Турция проявляет особую щедрость к инвесторам.
Владение более 5 лет: налог на прирост капитала 0%. Если вы владеете недвижимостью более 5 лет, вы ничего не платите государству при продаже. Это одно из самых выгодных правил в Средиземноморье.
Продажа в течение 5 лет: прогрессивная ставка от 15% до 40% с прибыли. Но существуют два мощных механизма снижения налога.
Корректировка на инфляцию. Вы можете скорректировать цену покупки, используя индекс цен производителей (PPI) Турции. При высокой инфляции это часто сводит налогооблагаемую базу к минимуму или к нулю. Пример: купили за 1 млн TRY в 2020 году, продали за 2 млн TRY в 2025. Если PPI за этот период вырос на 100%, ваша скорректированная стоимость покупки составит 2 млн TRY. Налогооблагаемая прибыль: ноль.
Ежегодный вычет. Первые 120 000 TRY прибыли (цифра на 2025 год) освобождаются от налога. Этот порог ежегодно пересматривается.
На практике: большинство иностранных покупателей, продающих жилье до истечения 5 лет, платят минимальный налог или не платят его вовсе благодаря индексации PPI, особенно в периоды высокой инфляции.
Налог на доход от аренды
Если вы сдаете недвижимость, Турция облагает этот доход налогом. Вот как это работает.
Порог освобождения: 58 000 TRY в год (2026). Если ваш общий доход от аренды ниже этой суммы, вы не платите налог и не подаете декларацию. Это покрывает большинство недорогих объектов при долгосрочной аренде.
Свыше порога: прогрессивные ставки. 15% на первый диапазон. Ставка растет до 20%, 27%, 35% и 40% для самых высоких доходов. Границы диапазонов корректируются ежегодно.
Вычитаемые расходы значительно снижают налогооблагаемую базу. Вы можете вычесть: проценты по ипотеке, расходы на содержание и ремонт, услуги управляющей компании, страховые взносы, комиссию агента, амортизацию (здания, не земли) и сам ежегодный налог на недвижимость.
Удержание налога для нерезидентов. Если вы не являетесь налоговым резидентом Турции, ваш арендатор или управляющий должен удерживать 20% от валового дохода и перечислять в налоговую. Раз в год вы подаете декларацию для окончательного расчета.
Соглашения об избежании двойного налогообложения. У Турции есть такие договоры с большинством стран Европы, СНГ, США и другими. Это предотвращает двойное налогообложение одного и того же дохода. Обычно налоги, уплаченные в Турции, засчитываются в вашей стране проживания.
Налоговый календарь
Январь – Март: Подача годовой налоговой декларации по доходам от аренды за предыдущий год.
Май: Срок оплаты первого взноса ежегодного налога на недвижимость.
Ноябрь: Срок оплаты второго взноса ежегодного налога на недвижимость.
В течение 15 дней после продажи: Декларация о приросте капитала, если объект продан ранее 5 лет владения.
Сохраняйте все квитанции. Налоговые органы Турции переходят на цифровой формат, но бумажные записи остаются важными для подтверждения расходов.
FAQ
Должен ли я платить налог и в Турции, и в своей стране? Возможно. Турция облагает налогом доходы, полученные на ее территории. Ваша страна может облагать налогом общемировой доход. Однако соглашения об избежании двойного налогообложения предотвращают повторную уплату. Проконсультируйтесь с налоговым консультантом в вашей стране.
Что будет, если я не заплачу налог на недвижимость? Ежемесячно начисляются пени за просрочку. Неуплаченные налоги накладывают обременение на объект, что блокирует возможность продажи. В конечном итоге муниципалитет может начать процедуру принудительного взыскания. Всегда платите вовремя.
Можно ли вычесть расходы на ремонт? Для дохода от аренды — да. Текущее обслуживание, ремонт, страховка и управление вычитаются. Для налога на прирост капитала — капитальный ремонт увеличивает стоимость покупки, тем самым снижая налогооблагаемую прибыль при продаже.
Существует ли налог на богатство в отношении недвижимости? Нет. В Турции нет налога на богатство. Вы платите только ежегодный налог на недвижимость на основе ее оценочной стоимости, а не от общего размера вашего капитала.
Платят ли иностранцы более высокие налоги? Нет. Все ставки налогов на недвижимость идентичны для граждан Турции и иностранцев. Единственное отличие — повышенный административный сбор в ТАПУ при регистрации сделки, который примерно в 3 раза выше стандартного.
Налоговое законодательство меняется. Данный гид отражает ставки 2025-2026 годов. Проконсультируйтесь с лицензированным турецким налоговым консультантом перед принятием финансовых решений.
