Турция, Испания или Греция: где европейцам выгоднее покупать недвижимость на Средиземноморье?

Когда европейцы ищут средиземноморскую недвижимость, разговор неизменно сводится к трём странам: Турции, Испании и Греции. В каждой есть солнце, вид на море и хороший арендный потенциал. Но различия в ценах, правовых условиях и вариантах ВНЖ — весьма существенные.

Этот сравнительный обзор охватывает всё, что важно инвестору в 2026 году: стоимость входа, пути к ВНЖ и гражданству, доходность аренды, образ жизни и совокупные расходы на владение.

Цены на недвижимость: Турция выигрывает по доступности

Турция предлагает самый низкий порог входа из трёх рынков. Однокомнатные квартиры в Алании — от 35 000 до 82 000 USD. Качественная двухкомнатная квартира в современном комплексе с бассейном обойдётся в 100 000–180 000 USD.

На испанской Коста-дель-Соль и Коста-Бланке цены значительно выше. Сопоставимая двухкомнатная квартира начинается от EUR 200 000–350 000. В популярных местах — Марбелье или Малаге — цены легко переваливают за EUR 400 000.

Греция занимает промежуточное положение. На материке и небольших островах можно найти квартиры от EUR 100 000 до EUR 200 000. Однако популярные направления — Афины, Миконос, Санторини — уже конкурируют с испанскими ценами: элитные объекты начинаются от EUR 500 000.

При одинаковом бюджете Турция предлагает примерно вдвое большую площадь и более высокое качество отделки по сравнению с Испанией и Грецией.

Программы ВНЖ и гражданства

Именно здесь различия между тремя странами наиболее разительны.

Турция: прямое получение гражданства

Турция открывает прямой путь к гражданству через инвестиции в недвижимость. Купите объект стоимостью от 400 000 USD, сохраняйте его три года — и вы получите турецкое гражданство с паспортом. Срок оформления — 3–8 месяцев. Обязательное проживание в стране не требуется. Супруг(а) и дети до 18 лет включены. Турецкий паспорт даёт безвизовый доступ в 110+ стран.

Для покупателей, вкладывающих менее 400 000 USD, при покупке недвижимости от ~75 000 USD доступен возобновляемый вид на жительство.

Греция: только ВНЖ, гражданство — через 7 лет

Греческая программа «Золотая виза» предоставляет ВНЖ, а не гражданство. Инвестиционные пороги существенно изменились. Для объектов в зоне A — Афины, Thessaloniki, Миконос, Санторини — теперь требуется минимум EUR 800 000. Зона B (большинство других районов) — EUR 400 000. Зона C (реконструкция исторических зданий) сохраняет прежний порог в EUR 250 000.

Греческий ВНЖ даёт право на перемещение внутри Шенгенской зоны. Для получения гражданства необходимо прожить в Греции не менее 7 лет и сдать языковой тест. Ускоренного пути не существует.

Испания: программа «Золотая виза» закрыта

Испания завершила программу «Золотая виза» 3 апреля 2025 года. Новые заявки больше не принимаются. Иностранцы по-прежнему могут покупать недвижимость в Испании, однако такие покупки больше не дают права на ВНЖ. Необходимо соответствовать требованиям других визовых категорий — например, нелюкративной визы или визы цифрового кочевника.

Это делает Испанию наименее привлекательной из трёх стран для инвесторов, стремящихся получить ВНЖ через недвижимость.

Доходность аренды

Турция лидирует по доходности аренды благодаря низким ценам покупки относительно ставок аренды. Валовая доходность в Алании — от 5,7 % до 8,5 % в зависимости от района. Спрос на краткосрочную аренду высок с мая по октябрь.

Греция предлагает умеренную валовую доходность 4–6 % в туристических районах. В Афинах растёт спрос на долгосрочную аренду со стороны удалённых работников. Островная недвижимость приносит высокие ночные ставки летом, но зимой заполняемость крайне низкая.

В Испании валовая доходность составляет 3–5 % в большинстве прибрежных районов. Развитая туристическая инфраструктура обеспечивает круглогодичный арендный спрос на Коста-дель-Соль. Однако ряд испанских регионов ввёл ограничения на краткосрочную аренду, что сужает возможности для инвесторов.

Транзакционные расходы

Расходы на покупку добавляют значительный процент к цене.

В Турции взимается налог на переход права собственности в размере 4 % (официально делится между покупателем и продавцом, но на практике часто полностью оплачивается покупателем). Добавьте 1–2 % на услуги юриста, нотариуса и оценщика. Итого расходы на покупку — около 5–6 %.

В Греции — налог на передачу собственности 3,09 % плюс нотариальные, юридические и регистрационные сборы. Совокупные расходы — около 8–10 %.

Испания — самая дорогая: 8–13 % от стоимости покупки в зависимости от региона. Сюда входят налог на передачу недвижимости (6–10 % в зависимости от автономного сообщества), нотариальные сборы, сборы за регистрацию и юридические расходы.

Сравнение образа жизни

Все три страны предлагают средиземноморский климат, жизнь у моря и доступ в Европу. Однако повседневный опыт существенно различается.

Турция предлагает самые низкие расходы на проживание. Пара может комфортно жить в Алании, тратя 1 500–2 000 USD в месяц, включая аренду. Медицина современная и доступная. Экспат-сообщество многочисленное — особенно скандинавы, немцы и британцы. Главный минус: Турция не входит в ЕС, поэтому автоматического шенгенского доступа нет.

Испания обладает наиболее развитой инфраструктурой для экспатов. В прибрежных районах широко говорят по-английски. Членство в ЕС обеспечивает свободное передвижение по Европе. Однако стоимость жизни в 2–3 раза выше, чем в Турции.

Греция сочетает членство в ЕС с более низкой стоимостью жизни, чем в Испании, — хотя всё равно дороже Турции. Островной образ жизни — мирового класса. Вместе с тем бюрократия может быть сложной, а медицинская инфраструктура за пределами Афин — ограниченной.

Сравнение налогов

В Турции доходы от аренды облагаются по прогрессивной шкале: от 15 % до 40 %, с необлагаемым порогом TRY 58 000 для жилой аренды. Налог на недвижимость низкий — 0,1–0,4 % от кадастровой стоимости в год.

В Греции доходы от аренды облагаются прогрессивно: от 15 % до 45 %. Ежегодный налог на недвижимость (ENFIA) рассчитывается исходя из стоимости, местоположения и площади объекта. Держатели «Золотой визы» облагаются налогом только на доходы греческого происхождения, если сохраняют налоговое резидентство в другой стране.

В Испании нерезиденты платят фиксированный налог с дохода от аренды: 19 % для граждан ЕС, 24 % для граждан стран вне ЕС. Применяется ежегодный налог на недвижимость (IBI), а в ряде регионов может взиматься налог на имущество для дорогостоящих объектов.

Какую страну выбрать?

Выбирайте Турцию, если вам нужен минимальный порог входа, максимальная доходность аренды, прямой путь к гражданству и самые низкие расходы на жизнь. Лучший вариант для инвесторов, ориентированных на ценность и долгосрочный рост.

Выбирайте Грецию, если вы хотите получить ВНЖ в ЕС через недвижимость, доступ в Шенгенскую зону и островной образ жизни. Лучший вариант для тех, кто может инвестировать EUR 400 000 и более и планирует проводить значительное время в Европе.

Выбирайте Испанию, если у вас уже есть ВНЖ в ЕС или визовый путь вам не нужен. Рынок недвижимости зрелый и ликвидный. Лучший вариант для тех, кто покупает для жизни и ценит развитое экспат-сообщество и удобные путешествия по Европе.

Часто задаваемые вопросы

Инвестиции в недвижимость Турции выгоднее, чем в Испании или Греции?

С точки зрения чистой инвестиционной доходности Турция сейчас предлагает лучшее сочетание: низкие цены входа, высокая доходность аренды (5,7–8,5 %) и сильный рост стоимости (15–25 % в год). Испания и Греция дают доступ к ЕС и более зрелые рынки, но при 2–3-кратных расходах на вход и более низких доходах.

Можно ли получить ВНЖ в Испании через покупку недвижимости в 2026 году?

Нет. Испания закрыла программу «Золотая виза» в апреле 2025 года. Покупка недвижимости больше не даёт права на ВНЖ. Необходимо соответствовать требованиям других визовых категорий. Греция и Турция по-прежнему предлагают ВНЖ или гражданство через инвестиции в недвижимость.

Какова минимальная инвестиция для греческой «Золотой визы» в 2026 году?

Зависит от местоположения. Приоритетные зоны (Афины, Thessaloniki, крупные острова) — EUR 800 000. Большинство других районов — EUR 400 000. Реконструкция исторических зданий сохраняет порог в EUR 250 000.

В какой стране самые низкие расходы на покупку недвижимости?

В Турции — 5–6 % в совокупности (включая 4 % налог на передачу). В Греции — 8–10 %. Испания — самая дорогая: 8–13 % в зависимости от региона.

---

Цены и условия программ актуальны на март 2026 года. Перед инвестированием проконсультируйтесь с местными юридическими советниками.