Zuerst die gute Nachricht
Ausländer zahlen in der Türkei dieselben Steuersätze wie türkische Staatsbürger. Kein Aufschlag. Keine gesonderte Steuer für ausländische Eigentümer. Der einzige Unterschied ist eine geringfügig höhere Verwaltungsgebühr beim TAPU-Amt beim Kauf.
Die Immobiliensteuern in der Türkei sind im Vergleich zu Europa und Nordamerika niedrig. Doch 2026 bringt Änderungen, die Sie kennen sollten.
Steuern beim Kauf
TAPU-Erwerbsteuer: 4 %. Das ist der größte Posten. Berechnet auf den deklarierten Immobilienwert. In der Praxis teilen Käufer und Verkäufer diese je zur Hälfte – 2 % pro Seite. Bei einer Immobilie im Wert von 200.000 Euro entfallen also 4.000 Euro auf Ihren Anteil.
Revolving-Fonds-Gebühr: ca. 790 Euro. Eine feste staatliche Verwaltungsgebühr, die beim Grundbuchamt zu entrichten ist.
Verwaltungsgebühr für ausländische Käufer: ca. 16.629 TL. Diese beträgt etwa das Dreifache der Gebühr für türkische Staatsbürger. Für 2026 wird ein Anstieg auf über 20.800 TL erwartet. Lästig, aber kein Ausschlusskriterium.
SPK-Wertgutachten: 5.000 bis 10.000 TL. Für ausländische Käufer obligatorisch. Deckt die unabhängige Immobilienbewertung ab.
Gesamte Kaufnebenkosten: 7 % bis 10 % des Kaufpreises, einschließlich Maklerprovision (üblicherweise 3 %) und Anwaltsgebühren (1.000 bis 3.000 Euro).
Umsatzsteuerbefreiung für Ausländer. Dies ist ein bedeutender Vorteil. Ausländische Käufer, die in den vergangenen 12 Monaten nicht in der Türkei gelebt haben, sind von der 18%igen Mehrwertsteuer auf Neubauten befreit. Bei einem Neubau im Wert von 300.000 Euro entspricht das einer Ersparnis von 54.000 Euro. Diese Regelung gilt ausschließlich für Erstkäufe direkt vom Bauträger, nicht für Wiederverkäufe.
Jährliche Grundsteuer
Die jährliche Grundsteuer in der Türkei ist erfreulich unkompliziert.
Wohnimmobilien (Ballungsräume wie Alanya): 0,2 % des Einheitswertes. Bei einem auf 3 Millionen TRY veranlagten Objekt sind das 6.000 TRY pro Jahr (ungefähr 170 Euro).
Wohnimmobilien (außerhalb von Ballungsräumen): 0,1 %.
Gewerbeimmobilien: 0,4 % in Ballungsräumen, 0,2 % außerhalb.
Grundstücke: 0,1 % bis 0,6 % je nach Einstufung.
Zahlungsplan: Zwei Raten pro Jahr – im Mai und im November. Zahlung bei der zuständigen Gemeindeverwaltung (Belediye).
Die wichtigste Änderung 2026. Die steuerlichen Einheitswerte für Immobilien können sich gegenüber dem Niveau von 2025 bis zu verdreifachen. War Ihre Immobilie mit 3 Millionen TRY bewertet, könnte der neue Einheitswert bei 9 Millionen TRY liegen. Ihre jährliche Grundsteuer würde dann von 6.000 TRY auf 18.000 TRY steigen. Für alle Regionen ist dies noch nicht endgültig festgelegt, planen Sie jedoch vorsorglich mit einer deutlichen Erhöhung.
Erdbebenversicherung (DASK) ist Pflicht. Dabei handelt es sich nicht um eine Steuer, sie ist aber für alle Immobilieneigentümer vorgeschrieben. Die Kosten variieren je nach Immobiliengröße und Lage, liegen in der Regel aber zwischen 500 und 2.000 TRY pro Jahr.
Wertzuwachssteuer (Kapitalertragsteuer)
Hier zeigt sich die Türkei besonders großzügig.
Haltedauer ab 5 Jahren: keine Wertzuwachssteuer. Wer seine Immobilie länger als 5 Jahre hält, zahlt beim Verkauf keine Steuer. Dies ist eine der vorteilhaftesten Regelungen im gesamten Mittelmeerraum.
Verkauf innerhalb von 5 Jahren: progressiver Steuersatz von 15 % bis 40 % auf den Gewinn. Dabei gibt es jedoch zwei wirksame Entlastungsmöglichkeiten.
Inflationsbereinigung. Der Kaufpreis kann anhand des türkischen Erzeugerpreisindex (EPI) aufgewertet werden. Angesichts der hohen Inflation in der Türkei entfällt dadurch häufig ein Großteil oder der gesamte steuerpflichtige Gewinn. Beispiel: Kauf für 1 Million TRY im Jahr 2020, Verkauf für 2 Millionen TRY im Jahr 2025. Ist der EPI in diesem Zeitraum um 100 % gestiegen, beträgt die inflationsbereinigte Anschaffungskosten ebenfalls 2 Millionen TRY. Steuerpflichtiger Gewinn: null.
Jährlicher Freibetrag. Die ersten 120.000 TRY des Kapitalgewinns (Stand 2025) sind steuerfrei. Dieser Schwellenwert wird jährlich angepasst.
In der Praxis: Dank der EPI-Anpassung zahlen die meisten ausländischen Käufer, die innerhalb von 5 Jahren verkaufen, kaum oder gar keine Wertzuwachssteuer – insbesondere in den Jahren mit hoher Inflation in der Türkei.
Mieteinkommensteuer
Wer seine Immobilie vermietet, muss in der Türkei auf diese Einnahmen Steuern zahlen. So funktioniert es:
Freigrenze: 58.000 TRY pro Jahr (2026). Liegt Ihr gesamtes Mieteinkommen darunter, entfällt die Steuerpflicht und eine Steuererklärung ist nicht erforderlich. Dies gilt für die meisten günstigeren Objekte bei Langzeitvermietung.
Oberhalb der Freigrenze: progressive Steuersätze. 15 % auf die erste Stufe, ansteigend auf 20 %, 27 %, 35 % und 40 % auf die höchste Stufe. Die genauen Stufen werden jährlich angepasst.
Abzugsfähige Ausgaben reduzieren Ihr steuerpflichtiges Einkommen erheblich. Absetzbar sind: Hypothekenzinsen, Instandhaltungs- und Reparaturkosten, Hausverwaltungsgebühren, Versicherungsprämien, Maklerprovisionen, Gebäudeabschreibung (nicht der Grundstücksanteil) sowie die jährliche Grundsteuer selbst.
Quellensteuer für Nicht-Residenten. Sind Sie kein türkischer Steuerresident, sollte Ihr Mieter oder Hausverwalter 20 % der Bruttomiete einbehalten und an das Finanzamt abführen. Sie reichen jährlich eine Steuererklärung zur Abrechnung ein.
Doppelbesteuerungsabkommen. Die Türkei hat Steuerabkommen mit den meisten europäischen Ländern, dem Vereinigten Königreich, den USA und weiteren Staaten abgeschlossen. Diese verhindern eine doppelte Besteuerung desselben Mieteinkommens. In Ihrem Heimatland erhalten Sie in der Regel eine Anrechnung der in der Türkei gezahlten Steuern.
Steuerkalender
Januar bis März: Abgabe der jährlichen Einkommensteuererklärung für Mieteinkünfte des Vorjahres.
Mai: Erste Rate der jährlichen Grundsteuer fällig.
November: Zweite Rate der jährlichen Grundsteuer fällig.
Innerhalb von 15 Tagen nach dem Verkauf: Wertzuwachserklärung, sofern die Immobilie innerhalb von 5 Jahren veräußert wird.
Bewahren Sie alle Belege auf. Die türkischen Finanzämter werden zunehmend digitaler, aber für Betriebsausgabenabzüge bleiben Papierbelege wichtig.
Häufig gestellte Fragen
Muss ich sowohl in der Türkei als auch in meinem Heimatland Steuern zahlen? Möglicherweise. Die Türkei besteuert in der Türkei erzielte Einkünfte. Ihr Heimatland besteuert unter Umständen auch weltweite Einkünfte. Die meisten Länder haben mit der Türkei Doppelbesteuerungsabkommen abgeschlossen, die eine doppelte Besteuerung verhindern. Für Ihre individuelle Situation empfiehlt sich die Beratung durch einen grenzüberschreitend tätigen Steuerberater.
Was passiert, wenn ich keine Grundsteuer zahle? Verspätete Zahlungen werden monatlich mit Verzugszinsen belegt. Nicht bezahlte Steuern begründen eine Grundschuld auf der Immobilie und blockieren damit einen Verkauf. Die Gemeindeverwaltung kann schließlich Vollstreckungsmaßnahmen einleiten. Zahlen Sie stets fristgerecht.
Kann ich Renovierungskosten absetzen? Bei Mieteinkünften: ja. Instandhaltung, Reparaturen, Versicherung und Verwaltungsgebühren sind alle absetzbar. Bei der Wertzuwachssteuer: Renovierungskosten erhöhen Ihre Anschaffungskosten und verringern damit den steuerpflichtigen Gewinn beim Verkauf.
Gibt es eine Vermögensteuer auf Immobilien? Nein. In der Türkei gibt es keine Vermögensteuer. Es fällt lediglich die jährliche Grundsteuer auf Basis des Einheitswertes an – nicht auf Ihr Gesamtvermögen.
Zahlen Ausländer höhere Steuern? Nein. Alle Immobiliensteuersätze sind für türkische Staatsbürger und Ausländer identisch. Der einzige Unterschied besteht in einer höheren Verwaltungsgebühr beim TAPU-Amt bei der Übertragung – etwa das Dreifache des inländischen Satzes.
Steuergesetze ändern sich. Dieser Ratgeber gibt die Sätze für 2025–2026 wieder. Konsultieren Sie vor finanziellen Entscheidungen einen zugelassenen türkischen Steuerberater.
