Bu Rehber Neleri Kapsar
Alanya'da hayalinizdeki mülkü buldunuz. Peki ya şimdi? Bu rehber, yabancı olarak Türkiye'de mülk satın almanın her adımını açıklamaktadır. Jargon yok. Sürpriz yok.
Teklif kabul edildikten tapu tescil tarihine kadar tüm süreç 4 ila 8 hafta sürer. Türkiye'nin sistemi aslında yabancı alıcıları oldukça iyi korur. Ancak nasıl işlediğini bilmeniz gerekir.
Türkiye'de Mülk Kimler Satın Alabilir?
Çoğu ülke vatandaşı Türkiye'de mülk satın alabilir. Başlıca istisnalar Suriye, Kuzey Kore, Küba ve Ermenistan'dır. AB, İngiltere, ABD, Kanada, Rusya ya da Asya ve Orta Doğu ülkelerinin büyük çoğunluğundan pasaportunuz varsa taşınmaz edinme hakkınız bulunmaktadır.
Bilmeniz gereken iki sınır vardır. Yabancıların sahip olduğu mülkler, bir ilçenin toplam alanının %10'unu geçemez. Bireyler ise en fazla 30 hektar edinebilir. Pratikte bu sınırların hiçbiri Alanya'da daire satın alan alıcıları etkilemez.
Belge Kontrol Listeniz
Tapu Müdürlüğü'ne gitmeden önce şu belgeleri hazırlamanız gerekir.
Türk Vergi Numarası (Vergi Numarası). Bulunduğunuz yerdeki vergi dairesine giderek ya da Türkiye'nin e-Devlet portalı üzerinden aynı gün alabilirsiniz. Ücretsizdir ve yaklaşık 15 dakika sürer. Vergi kimlik numarası gibi düşünebilirsiniz; her resmi işlemde gereklidir.
Türk Banka Hesabı. Yasal zorunluluk değildir; ancak pratik açıdan vazgeçilmezdir. Para transferleri ve DAP belgenizi (Döviz Alım Belgesi) almak için ihtiyacınız olacak. Çoğu banka pasaport, vergi numarası ve adres belgesi ister. Satın almadan 1-2 gün önce hesabı açın.
Pasaport ve Yeminli Tercüme. Pasaportunuzun noter tasdikli Türkçe çevirisi (noter tasdikli tercüme) gerekmektedir. Bunu herhangi bir yetkili tercüman yapabilir. Avukatınız veya emlakçınız genellikle bu işlemi ayarlar.
Biyometrik Fotoğraf. İki adet vesikalık fotoğraf. Alanya'daki herhangi bir fotoğraf stüdyosunda yaklaşık 50 TL'ye çektirebilirsiniz.
SPK Lisanslı Ekspertiz Raporu. Tüm yabancı alıcılar için zorunludur. Türkiye Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından lisanslandırılmış bağımsız bir eksper mülkü değerlendirir. Bu işlem 3-5 iş günü sürer ve genellikle 5.000 ile 10.000 TL arasında maliyeti vardır. Belirlenen değer, TAPU devir vergisinin hesaplanmasında taban teşkil eder.
Vekâletname (Katılamayanlar İçin). Devir günü Türkiye'de bulunamayacaksanız noter onaylı vekâletname düzenlemeniz gerekir. Avukatınız TAPU işlemini sizin adınıza yürütebilir.
Satın Alma Süreci: 8 Adım
İşte tam sırasıyla neler olacağı.
Adım 1: Vergi Numarası Alın. Pasaportunuzla vergi dairesine gidin. Aynı gün verilir. Alternatif olarak e-Devlet üzerinden online başvurabilirsiniz.
Adım 2: Banka Hesabı Açın. Pasaportunuzu, vergi numaranızı ve adres belgenizi yanınıza alın. 1-2 iş günü sürer. EFT/havale işlemleri ve DAP belgeniz için gereklidir.
Adım 3: Mülk Bulun ve Pazarlık Yapın. Satış fiyatını, dahil olan unsurları ve mülkün hukuki durumunu netleştirin. Herhangi bir ödeme yapmadan 4. adıma geçin.
Adım 4: Ekspertiz Raporu Alın. SPK lisanslı eksper piyasa değerini, hukuki durumu ve takyidatları inceler. Bu adımı atlamayın; 3-5 gün sürer ve sizi fazla ödemeden korur.
Adım 5: Ön Sözleşme İmzalayın. Standart depozito, anlaşılan fiyatın %10'udur. Sözleşmenizde açık bir takvim, taraflardan birinin cayması durumunda ne olacağı ve hangi demirbaşların dahil olduğu mutlaka yer almalıdır. İmzalamadan önce sözleşmeyi bağımsız bir avukata inceletin. Hukuki hizmetler için 1.000 ile 3.000 euro arası bütçe ayırın.
Adım 6: Askeri İzin. Kulağa ürkütücü gelse de süreci son derece basittir. TAPU devri başvurusunda bulunduğunuzda Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) başvurunuzu otomatik olarak Milli Savunma Bakanlığı'na iletir. Bakanlık, mülkün askeri yasak bölge içinde olmadığını doğrular.
Ayrı bir başvuru yapmanız gerekmez; bu işlem arka planda yürütülür. İşlem süresi 5 ile 20 iş günü arasındadır. Vakaların büyük çoğunluğu 3 hafta içinde sonuçlanır.
Adım 7: Tapu Müdürlüğü'nde TAPU Devri. Siz ya da avukatınız Tapu Müdürlüğü'ne gider. Alıcı ve satıcı imzalar. Beyan edilen değerin %4'ü oranında TAPU devir vergisi ödersiniz. Bu genellikle alıcı ve satıcı arasında %2'şer olarak paylaştırılır.
Ayrıca yaklaşık 790 euro tutarında döner sermaye ücreti ödersiniz. Yabancı alıcılar için işlem başına yaklaşık 16.629 TL ek ücret uygulanır; bu tutar yurt içi oranın yaklaşık üç katıdır.
Tapu Müdürlüğü'nden TAPU'nuzla ayrılırsınız. Tapu senedi. Mülk yasal olarak sizindir.
Adım 8: Abonelikleri Üzerinize Alın. TAPU'nuz ve pasaportunuzla ilgili kurumlara başvurun. Yeni yapı mülklerde abonelikler genellikle önceden bağlıdır; yalnızca abone adını değiştirirsiniz. Bağlantı masrafları: elektrik 1.500-2.500 TL, su 500-1.000 TL, internet 300-500 TL.
Tam Maliyet Dökümü
Mülk bedeline ek olarak ödeyecekleriniz.
TAPU Devir Vergisi. Beyan edilen değerin %4'ü. Genellikle alıcı ve satıcı arasında %2'şer paylaşılır.
Döner Sermaye Ücreti. Yaklaşık 790 euro.
Yabancı Alıcı Ücreti. Yaklaşık 16.629 TL; yurt içi oranın yaklaşık üç katı.
SPK Ekspertiz Ücreti. 5.000-10.000 TL.
Avukatlık Ücreti. Bağımsız avukat için 1.000-3.000 euro.
Emlakçı Komisyonu. Alıcıdan genellikle %3. Pazarlık konusudur.
Toplam Satın Alma Masrafları. Mülk bedeline ek olarak %7 ila %10 arasında hesaplayın.
Yıllık Emlak Vergisi. Büyükşehir konut mülkleri için rayiç değerin %0,2'si. Önemli: 2026 yılında vergi matrahı 2025 seviyesinin üç katına kadar yükselebilir.
Dikkat Edilmesi Gereken Riskler: Ne Zaman Vazgeçmeli
Emlakçının lisansı yok. Güvenilir emlakçıların TURSAB ya da TTBS kaydı bulunur. Görmeyi isteyin.
Hukuki danışmanlık almadan ödeme yapmanız için baskı uygulanıyor. Gerçek bir satıcı, avukatınızın sözleşmeyi incelemesi için 48 saat bekler.
Mülkün iskânı yok. Bu yapı kullanma izin belgesi, binanın güvenlik standartlarını karşıladığını onaylar. Olmadığında abonelik, sigorta ve yeniden satış konularında ciddi sorunlar yaşarsınız.
TAPU'da farklı bir malik görünüyor. Para transfer etmeden önce mülkiyeti Tapu Müdürlüğü'nde doğrulayın.
Emlakçı bağımsız ekspertizden vazgeçirmeye çalışıyor. SPK ekspertizi yabancılar için zorunludur. Buna karşı çıkan herkes büyük bir risk işaretidir.
Daha düşük bir bedel beyan etmeniz isteniyor. Düşük beyan TAPU vergisini azaltır; ancak bu yasadışıdır ve satışta ciddi sorunlara yol açar.
Asla nakit ödeme yapmayın. Türk hukuku, banka kanalları aracılığıyla belgelenmiş ödeme kanıtı gerektirmektedir.
Zaman Çizelgesi: Tekliften Anahtara
En hızlı: 4 hafta. Tüm belgeler hazır, hızlı askeri izin.
Tipik: 6 hafta.
En uzun: 8 hafta. Karmaşık askeri izin veya belge gecikmeleri.
En büyük değişken askeri izindir. Alıcıların büyük çoğunluğu 2 hafta içinde izni alır. Bazıları ise tam 20 iş günü beklemek zorunda kalır.
Sıkça Sorulan Sorular
İmza için Türkiye'de bulunmam gerekiyor mu? Hayır. Tapu Müdürlüğü'nde sizi temsil edecek bir avukata vekâletname verebilirsiniz. Vekâletname, Türkiye'de veya ülkenizdeki Türk konsolosluğunda noter tarafından onaylanmalıdır.
Askeri izin ne kadar sürer? 5 ile 20 iş günü. Vakaların büyük çoğunluğu 3 hafta içinde sonuçlanır. TAPU devri başvurusunda TKGM tarafından otomatik olarak başlatılır. Mülkün yasak bölgede olmadığı doğrulanır.
Hangi belgelere ihtiyacım var? Yeminli Türkçe çevirili pasaport, 2 biyometrik fotoğraf, Türk vergi numarası, Türk banka hesabı, SPK ekspertiz raporu ve DAP belgesi. Temsilci kullanılıyorsa noter onaylı vekâletname.
Mülk sahibi olarak oturma izni alabilir miyim? Evet, mülkünüzün değeri en az $200.000 ise. İzin 2 yıla kadar geçerli olup yenilenebilir. 2026 yılında Alanya'nın birçok mahallesi, yabancı nüfusun %20'yi aşması nedeniyle yeni yabancı kayıtlarına kapatılmıştır. Satın almadan önce tam adresi kontrol edin.
Satın aldıktan sonra sorun çıkarsa ne yapabilirim? Türk hukuku alıcıları korur. 5 yıl içinde tespit edilen yapısal kusurlar, satıcıya veya müteahhide karşı ileri sürülebilir. İmzalamadan önce mülkün durumunu her zaman belgelendirin.
Bu rehber yalnızca bilgi amaçlıdır. Taşınmaz mevzuatı değişebilir. Satın almadan önce lisanslı bir Türk avukatına danışın.
